日期：2016-8-17（原创文章,禁止转载）
如果说香港地铁前期运作基础并非全盘适合国内城市效仿，那么其后期的经营管理无论如何都要被奉为参考经典了，尤其是香港地铁物业在商场方面的长线投资经营，这不仅是广州，而且是内地所有在建或正在筹建地铁的城市急需补习的一课。 地铁接驳商场 香港地铁物业总监何恒光在接受本报记者专访时透露，地铁的发展促使城市向近郊或远郊扩展，无形中把人们衣、食、住、行四大要素中的住与行连在一起，也就是将地铁跟物业联合起来。作为前两项要素的最有效交汇点，地铁站的上盖商场又将衣、食两大内容纳入其中，于是在融合了所有需求的组合因素之后，地铁物业不可避免地造就了新的商业中心。而受益于相对成本较低的级差地租的影响，这种商用物业具备了最好的经济效益和长线升值潜力。 在香港地铁旗下的四大商场中，德福广场地处传统的东九龙中心地铁维修站，该处有人有车但缺少住宅物业和商场；绿杨坊位于新界荃湾高人口密度的市区中心地铁总站；青衣城、杏花新城则是在偏离市区位置新造的商业热点，前者在香港国际机场的前一站，后者位于港岛东郊。何恒光透露，青衣城广场未开之前，该站的载客量每天在１万人次，商场开业之后每天递增至４万人次，不仅带动了商场的客流全国治癫痫的医院，而且增添了地铁营运收入，地铁和物业两者互相接驳，融合的价值超过了同等物业的水平。 正是基于此种原因，无论是香港地铁的四大商场，还是地铁相临商用物业都想方设法与地铁站连通，以实现客流资源共享。实在不行的，跟地铁公司进行沟通，由商场负责一次性投入费用来修建接驳通道。 抓准商场定位 其实，对于内地商用物业眼下最大的难题莫过于如何定位，正确切入市场。对此，香港地铁物业公司显然相当有经验。何恒光表示，地铁的商场不同于香港太古广场、又一城的投入与高端市场定位，面向的是大部分乘坐地铁的一般消费者，因此市场定位只能以中档为主。 德福广场一边是繁盛的工业区，另一边是稠密的住宅区，消费对象以上班族为主，因此该处引入了很多时尚品牌。２００１年德福广场又推出黄金大道及电讯廊两个主题购物通道，汇聚了在港的知名珠宝金饰店和香港最主要的电讯服务公司。杏花新城位处社区中心偏离市区，主格调以浪漫为主，采取欧陆装修风格，旨在吸引社区内的情侣、家庭。同时为提升人气，该商场辟出６０％以上的一楼黄金铺位租给多家美食坊。 青衣城位于机场沿线，远离闹市，为突出个性化特色，整体风格为海洋及航海，是香港首个主题商场。“为了拉动客流，青衣城定位为年轻、活泼一族，商场也以娱乐、休闲、表演为主，其提供的停车费至今仍是全香港最便宜的价格。”为保证商场的有效定位，香港地铁在商务组合上煞费苦心。 严管理促竞争 作为商用物业的开发商，内地的企业在承受出售或招租压力的前提下很难协调场内租户的不同需求，至于商场的统一规划也只能表现为对租铺位置的调整、室内广告的管理以及整个广场的统一促销、推广。 但何恒光认为，一个租户的管理、布局不好就会影响到整个商场的形象，所以香港地铁物业公司会要求每个租户在进场之前提供一个管理、布局、装修的方法。“我们会与租户进行商讨，配合商场主题的设计来进行装修，例如快餐经营商大家乐原来的标志都是黄色的，但我们青衣城是以蓝色的海洋为主题。起初大家乐方面坚决不同意迎合海洋概念，双方经过沟通明白我们的经营方针后，他们甚至将店面都改成了船的模式，店铺的标志也从黄色变成了蓝色。” 另外，地铁公司要求租户向其上报营业额销售状况癫痫药物有哪些，以了解该租户在整个商场大潮流中的盈利趋势，从而掌握市场脉搏。“我们有时会要求换租户，我们希望换有新的创造力的租户，让商场内部也充满竞争，从而使广场不断输入新鲜血液癫痫病大发作的处理。”何恒光笑言，如此苛刻的条件当初租户并不理解，但合作之后双方赢得了信任。 “前不久，有一家酒店倒闭了，但是第二天我们的那间铺子就租出去了。”何透露，香港地铁的四大商场其出租率基本保持在１００％左右。“我们通常７－８年进行一次大的装修，每一两年进行一次小装修，费用由地铁公司负责。但现在租户与商场之间已经达到相互信任，有些租户在装修时也投入５００万－６００万港元，有的甚至是１０００万港元以改善环境。大家相互信任，没有那种赚快钱的心态。”（粤港信息日报 记者 田爱丽）
